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借名人装修、居住在涉案房屋内,并在该小区购置车位,为何所主张的借名买房的法律关系仍未获法院支持?

北京律师王珏 资讯2018-10-22 13:08 关注

借名人装修、居住在涉案房屋内,并在该小区购置车位,为何所主张的借名买房的法律关系仍未获法院支持?

---李某、龙某与余某所有权确认纠纷案法律评析(借名买房典型案例系列5)

 

供稿│王珏房产律师团队研究部

来源│王珏房产律师团队案例研究库(2018-005)

 

【关键词】

借名买房 所有权确认  房屋土地权属证书  购房款

 

【要点提示】

被借名人具有委托借名人办理接房、办理房屋产权等相关手续,且房屋土地权属证书由被借名人持有的情况下,即使借名人对涉案房屋存在装修、居住的事实,但该事实仅反映了房屋购买后的举措和生活状态,纵使借名人在案涉房屋所在小区购买车位,亦不能直接指向购房的意图,借名人以此为由主张与被借名人存有借名买房的法律关系,于法无据。

 

【当事人信息】

原告:李某、龙某(一审原告、二审被上诉人)

被告:余某(一审被告、二审上诉人)

 

【案情简介】

2011年5月28日,龙某以其账户向正黄公司汇款10万元。2011年7月4日,龙某以其账户向正黄公司汇款24万元。2011年7月7日,龙某以其账户向正黄公司汇款419225元。2011年9月10日,龙某以其胞弟余某的名义与正黄公司订立《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》,购买涉案房屋。2015年4月15日,李某交纳了印花税、契税等,并由正黄公司给李某开具收款收据。后由李某对该房屋进行了装修。装修完成后该房屋由李某、龙某占有使用至今,在使用该诉争房屋过程中,李某、龙某还交纳了物管费、垃圾清运费等费用。2016年8月9日,龙某对诉争房屋提出异议登记。李某、龙某于2016年8月16日诉至一审法院。一审庭审过程中,余某认可合同并非其本人与正黄公司签订,而是由龙某与正黄公司签订,签名捺印人均为龙某。余某否认与李某、龙某存在借名买房的关系,主张系其委托李某、龙某买房签订购房合同,其将房款以现金的形式交给龙某,由龙某办理购房事宜。李某、龙某已于2016年8月2日解除婚姻关系。李某以自己的名义在诉争房屋所在的小区购买了车位。余某于2006年离婚后至今未再婚。双方多次沟通、协商,均无果。

李某、龙某诉至法院,请求:1、确认李某、龙某为涉案房屋及土地使用权的真实权利人;2、余某将登记于其名下的涉案房屋及土地使用权过户到李某、龙某名下。

 

【法院判决】

一审:1、确认涉案房屋归李某、龙某共有;2、余某于本判决生效后六十日内协助李某、龙某将上述房屋所有权及土地使用权过户登记至李某、龙某名下。

二审:1、撤销一审民事判决;2、驳回李某、龙某的诉讼请求。

 

【案件评析】

一、李某、龙某借名买房的主张为何未获得法院支持?

本案中,李某、龙某与余某双方之间借名或者委托买房的意思表示证据不充分。首先,双方均参与了购房的过程,但并未达成书面协议,对于由谁实际享有产权的约定缺乏相应证据,关于借名买房的意思表示也无证据支撑。其次,李某、龙某陈述借用余某的名义购房的动因是为了帮助余某提取住房公积金,余某不予认可。经查,余某名下的住房公积金在本次购房的上一年年末已被余某大部分提取,本次购房时公积金帐户余额并不充足,且无本次购房后余某再次提取公积金的相应证据。故李某、龙某关于为什么借名买房的理由并不充分。再次,尽管李某、龙某有装修房屋并在此居住的事实,但所列事实反映的是房屋购买后的举措和生活状态,在案涉房屋所在小区购买车位的事实,亦不能直接指向购房的意图。最后,从形式上看,余某委托购房有公证文书为证,余某委托龙某办理接房、办理房屋产权手续等购房行为的委托授权关系清晰明确,且房屋土地权属证书由余某持有的客观事实,也更符合委托关系的法律特征。若系借名买房,名义权利人在代领房屋权属证书后理应将其转交真实权利人持有,而李某、龙某对于余某持有双证的事实并未提出异议。李某、龙某对于借名买房的理由不能作出合理解释,现有证据也不足以推翻余某的反证,其借余某之名购买案涉房屋的意思表示缺乏充分的证据证实。

二、法院如何判断借名买房中的出资问题?

本案中,龙某在签订购房合同前已通过银行转帐方式付清全部购房款。余某的抗辩理由是,其以现金形式交给龙某房款,委托龙某办理购房。余某对此提交了对余某1的调查笔录,余某1证实龙某曾向余某推荐在广元投资购房,之后又见到余某交给龙某现金,经了解金额80万用于余某在广元购房。相比而言,毋庸置疑,对于出资问题,龙某的举证占据优势。龙某所举转款凭据系书证、直接证据,余某所举的证人证言系间接证据。但余某的举证亦不能完全排除其合理性。证人余某1身份特殊,作为龙某、余某的生母,与双方均系母子关系,其证言的可信度不能完全排除,余某1虽不能直接证明款项金额,但在一定程度上证实了余某存在自行出资购房的可能性。加之,购房款发票确由余某持有的事实,更印证了余某1的证言,达到了不能完全排除房款来源合理怀疑的作用。因此,尽管龙某对于房屋出资的事实认定占有证据优势,但不能完全排除房款来源与余某无关,出资事实亦存疑。

鉴于此,龙某、李某既缺乏证明借名买房合意的充分证据,出资方面又存在合理怀疑,故不能认定为借名买房关系。即使龙某确系实际出资人,与余某之间存在的亦可能是其他法律关系,可另案主张,在本案中主张确认房屋权属归其所有,所举证据不足以推翻房屋登记的效力。

综上,李某、龙某主张确认其为案涉房屋的真实权利人,举证不充分,不足以推翻余某在房管部门的权属登记,其诉讼请求亦无法得到法院的支持。

 

【涉案法条】

《中华人民共和国物权法》

第十七条:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

 

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